Was gibt es bei einem Scheidungsfall zu beachten?

Bei einer Scheidung gibt es in Bezug auf den Verkauf der eigenen Immobilie eine Menge Fragen zu klären. Hier erläutern wir die wichtigsten Fakten.

Eine Scheidung ist in den meisten Fällen die letzte Lösung, lässt sich aber oftmals nicht vermeiden. Befindet sich eine Haus im gemeinsamen Besitz des Scheidungspaares, muss man sich mit verschiedenen Fragen auseinander setzen: Muss das Haus eigentlich verkauft werden, was passiert mit Belastungen des Hauses oder wann soll das Haus verkauft werden. Hier erfahren Sie alles Wichtige zum Thema Immobilienverkauf im Scheidungsfall.

Wem gehört eigentlich das Haus?

Das Haus gehört immer der Person, die als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Sind beide Ehepartner im Grundbuch eingetragen, gehört es auch beiden Personen nach der Scheidung. Ist jedoch nur eine Person als Eigentümer im Grundbuch vermerkt, gehört dieser das Haus nach der Scheidung als Alleineigentum.

Grundsätzlich gilt: Verfügt das Paar nicht über einen Ehevertrag, entsteht nach der Heirat eine sogenannte Zugewinngemeinschaft. Das bedeutet, das Vermögen der einzelnen Eheleute bleibt auch während der Ehe getrennt. Lediglich das gemeinsam in der Ehe erworbene Vermögen inklusive der Vermögensgüter wird im Falle einer Trennung aufgeteilt - es erfolgt ein Ausgleich des Zugewinns. Für eine gemeinsam erworbene Immobilie bedeutet das: Wurde vorher nichts anderes vereinbart, gehören beiden Partnern 50 Prozent des Hauses oder der Wohnung (auch Ehewohnung genannt). Dies nennt man dann Zugewinnausgleich. Dabei handelt es sich um einen reinen Geldzahlungsanspruch. Da sich Immobilien nur schwer aufteilen lassen, ist es hier die beste Möglichkeit, das Haus zu verkaufen, da der Verkaufserlös besser aufgeteilt werden kann. Wichtig dabei ist. dass die Ehepartner sich einig sind, ob ein Haus verkauft werden soll oder nicht.

Den Wert des Hauses im Vorfeld ermitteln

Für eine Entscheidungsfindung lohnt es sich, das Haus bereits vor der Scheidung bewerten zu lassen, um einen ersten Anhaltspunkt zu erhaltren, wie viel die Immobilie wert ist. Damit schaffen Sie die Grundlage für die Entscheidung, ob das Haus verkauft werden sollte oder nicht. Wir als Immobilienmakler bieten Ihnen eine Wertermittlung Ihrer Immobilie an und beraten Sie gerne, wie Sie den Hausverkauf weiter gestalten können.

Trennung - Haus verkaufen?

Bei einer Scheidung gibt es nun mehrere Möglichkeiten, wie mit dem gemeinsamen Haus zu verfahren ist. Einem Partner kann sein Anteil ausgezahlt werden, es kann an die Kinder überschrieben werden oder das Haus wird verkauft. Mögliche Beispiele wären:

a, Auszahlung des Ehepartners

Wenn einer der beiden Partner auch nach der Trennung in der gemeinsamen Immobilie wohnen bleiben möchte, bietet sich eine Ausgleichszahlung an. Dabei überschreibt einer der beiden Ehepartner dem jeweils anderen seinen Anteil an der Immobilie. Im Gegenzug dafür erhält er eine Ausgleichszahlung in entsprechender Höhe. Um die Eigentumsübertragung rechtsgültig zu machen, muss die Erklärung bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Parteien von einem Notar beurkundet werden. Dabei sollte auch auf die Streichung des ausgezahlten Partners aus dem Grundbuch sowie auf eventuelle gemeinsame Hausdarlehen geachtet werden. Wer die Immobilie dann zu 100 Prozent besitzt, kann sie entweder selbst nutzen oder das Haus oder die Ehewohnung verkaufen.

b, Gemeinsamer Verkauf

Die wohl einfachste Möglichkeit ist es, das gemeinsame Haus oder die Wohnung zu verkaufen und den Verkaufserlös gleichermaßen zwischen den ehemaligen Partnern bzw. Eigentümern aufzuteilen. Um möglichen Stress beim Hausverkauf zu vermeiden, sollten Sie sich umfassend von einem Immobilienexperten beraten lassen. Falls Sie vorhaben, mit dem Erlös des Verkaufs Ihren Immobilienkredit vorzeitig zu tilgen, sollten Sie vorab mit Ihrer Bank besprechen, ob eine Vorfälligkeitsentschädigung für die vorzeitige Ablösung des Kredits zu zahlen ist. Dabei ist die Höhe der Entschädigung abhängig von der offenen Restschuld.

WIR VERKAUFEN IHR HAUS

c, Übertragung auf gemeinsame Kinder

Haben beide Ehegatten ein gutes Verhältnis zum gemeinsamen Nachwuchs, so können sie als Alternative zum Hausverkauf bei einer Scheidung die Immobilie an ihre Kinder vererben. Haben sie Kinder, so lässt sich die Übertragung entsprechend schon als Vorschuss auf eine mögliche Erbschaft ausweisen. Diese Lösung bietet sich vor allem an, wenn das Haus oder die Wohnung einen besonderen emotionalen Wert für beide Ehepartner hat und diese möchten, dass es im Familienbesitz bleibt.

d, Haus wird vermietet

Pflegen die ehemaligen Ehegatten ein gutes Verhältnis zueinander, besteht die Möglichkeit die gemeinsame Immobilie nach der Scheidung zu vermieten. Eine Vermietung hat den Vorteil, dass fortlaufende Immobilienkredite mit Hilfe der Miete, also den Mieteinnahmen, getilgt werden können und somit auch eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank entfällt. Fällt die Kreditrate niedriger als die Mieteinnahmen aus, kann der restliche Betrag zwischen beiden Parteien aufgeteilt werden. Wichtig hierbei ist, dass die getrennten Eheleute gemeinsam Entscheidungen treffen und sich einig über die Verwaltung der Immobilie sind.

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Was passiert mit dem Hauskredit?

Im Falle einer noch bestehenden Immobilienfinanzierung gibt es drei Möglichkeiten, mit den laufenden Hauskredit zu verfahren. Ein Partner übernimmt den Kredit alleine, beide Partner zahlen den Kredit vorzeitig ab oder der Kredit wird weiterhin gemeinsam getilgt. Die Entscheidung ist oft davon abhängig, wer die Immobilie behält und welche weiteren Kredite und Vereinbarungen noch bestehen.

In der Regel dürften Sie Ihr gemeinsames Haus auch über einen gemeinsamen Kredit finanziert haben. Nach der Scheidung gilt hier ebenfalls: Das Darlehen müssen Sie weiterhin zusammen tilgen. Kommt es zum Streit und einer der beiden Ehegatten zahlt seinen Anteil nicht, kann sich die Bank mit ihren Ansprüchen ausdrücklich gegen beide Kreditnehmer wenden. Wird auch dann die Zahlung verweigert oder kann sie schlichtweg nicht geleistet werden, darf die Bank das Objekt zwangsversteigern. So werden zwar die meisten offenen Schulden beglichen, doch die Zwangsversteigerung führt zu einem deutlich geringeren Erlös als ein Verkauf auf dem freien Markt.

Fazit

Eine Scheidung kann eine emotionale Angelegenheit sein. Uneinigkeit zwischen den ehemaligen Eheleuten in Bezug auf gemeinsames Wohneigentum kann zu erheblichen finanziellen Verlusten führen. Daher ist es wichtig, einvernehmliche Lösungen zur Vermögens- und Güterteilung zu finden. Ein Ehevertrag kann spätere Aufteilungen erheblich erleichtern. Ohne Ehevertrag werden Ehepartner zu einer Zugewinngemeinschaft und die gemeinsam in der Ehe erworbenen Vermögensgüter müssen bei einer Scheidung aufgeteilt werden. Befindet sich ein Haus im gemeinsamen Besitz des Paares, so stellt die Aufteilung im Scheidungsfall eine besondere Herausforderung dar.

Sind sich die Ehepartner einig, können sie zwischen dem gemeinsamen Immobilienverkauf, einer Realteilung, dem gemeinsamen Wohnrecht oder der Vermietung des Hauses wählen. Bei gemeinsamen Kindern besteht außerdem die Möglichkeit, die Immobilie vorzeitig an diese zu vererben.

Wir als Immobilienmakler können Sie einerseits darüber beraten, welchen Wert Ihre Immobilie besitzt, andererseits können wir als Experten das gemeinsame Haus erfolgreich verkaufen. Kommen Sie gerne auf uns zu und vereinbaren Sie ein unverbindliches Beratungsgespräch mit uns, indem wir Ihr Anliegen besprechen.